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软硬兼施,WeWork上市搁浅

作者: 房产中心  发布:2019-11-17

自由职业者、需要临时改文件、公司内找不到会议室……多元化的工作和移动时代来临让不少人有了“共享办公”的需求,但家里没氛围、办公室太远、咖啡厅又吵又没座位,一些人尝新选择到联合办公空间工作,而这些空间也“零售工位”适应需求,几十块钱即可享受所有办公资源。

原标题:WeWork上市搁浅,共享办公凉了吗?

本报记者王丽新

       据了解,自2015年以来,国内联合办公行业一路高歌猛进,其发展之迅速引人注目。初时,联合办公仅在核心一线城市CBD区域试水,目标客群大多为新媒体、科技、设计等初创企业;而如今,联合办公运营商已将触角延伸至核心1.5线城市,主要租户也逐渐有了更多专业服务、传统零售、贸易和服务类大企业的身影。

IWG一项针对全球化的调查显示,70%的人放弃传统办公室而选择灵活办公。去年仲量联行发布研究报告显示,亚太地区对灵活办公空间的需求增幅位居全球之首。2014年至2017年期间,年均增长超过35%,主要的灵活办公空间运营商数量增长了一倍,多个城市的灵活办公空间总量增长超过100%。

美国时间10月21日,软银向WeWork投资95亿美元,以挽救这家曾被预测为2019美股年度第二大IPO的独角兽。WeWork从市场最为关注的共享经济科技巨头,沦落至毫无新意的“二房东”;从顶级基金疯狂追捧跟投的独角兽,到IPO市场的“弃儿”;估值从年初的470亿美元,缩水至如今的80亿美元。

日前,全球企业增长咨询公司沙利文发布了《中国联合办公行业研究报告》。

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中国正成长为世界最大的联合办公市场

WeWork上市失败,是公司经营问题,还是意味着联合办公市场是一个伪需求,中国联合办公市场是否有别于欧美市场?

报告指出,传统的商业办公室租赁市场并不灵活,存在着巨大的刚性,除了不能满足企业的灵活办公需求之外,空置现象也不能彻底解决。联合办公商业模式针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。

       近日,联合办公受到市场追捧原因是:对于企业来说可使资产负债变轻。传统的办公空间投资方式是进行三到五年的投资规划,然后一次性投入较大的设计装修费,同时还需要一个维持设施设备管理的行政团队。但如采用灵活办公,则可以避免一次性的较大投入,只需按月按工位支出,租约灵动,进退可守。

艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

本刊邀请咨询公司弗若斯特沙利文,就中国联合办公产业发展的市场需求、产业驱动因素等话题展开探讨,力求客观的呈现中国联合办公产业的市场情况。

此外,联合办公的商业模式有着明确的市场基础和需求基础,对市场的价值和意义非常明确。

       对于新生代员工来说,他们对办公体验有更多需求。在2020年以后,80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50%以上,而这个群体对于整个办公的空间设计服务和策划要求,是一个从量变到质变的过程,打造新生代喜欢的办公空间,塑造品牌文化,提升生产力或者效力,是企业制胜的关键。正因为市场消费群体有了新变化,办公运营商们在经营、盈利模式上亦需做出更多改变。

据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。预计到2022年,中国联合办公市场规模达到4092.18亿元,工位规模达到1315万个,面积规模1.17亿平方米。

软硬兼施,WeWork上市搁浅。2019年8月14日,联合办公领域的领先企业WeWork的母公司WeCompany向美国证券交易委员会(SecuritiesandExchangeCommission,SEC)递交了S1材料,即首次公开募股(InitialPublicOfferings,IPO)招股书,正式向全世界公开了其一系列的财务状况和运营指标。

空间赋能+服务赋能构建完整商业模式

       传统办公服务是以企业B2B的对象为基准的,服务的是每一项租约和每一个企业的单位。灵活办公的空间则显多元化,与跟各种业态相融合,譬如餐厅、健身美容会所、购物等功能一应俱全,业主方跟租户方的关系不再局限于简单的租约关系,变成按个人为单位的会员制服务模式,即B2B2C。

比家有氛围

按照原定计划,WeWork本可以通过这次IPO募集到至少30亿美元,并按照470亿美元的超高估值挂牌上市。如果一切顺利,这本是2019年美国资本市场自Uber之后的第二大IPO。

基于商业办公租赁市场刚性模型,报告分析认为,当市场中引入部分灵活办公面积时,整体市场的刚性程度就会被降低,空置面积的比例也将会大大下降。从市场总体效率的角度来看,市场的效率因为灵活面积的引入得到了明显的提升。

       不过,当前中国联合办公空间的市场基本面依然坚挺,联合办公市场现已迈入2.0时代并仍处于上升阶段,主要城市对灵活办公空间的需求强劲,并且政府对新兴产业和创新企业的支持也将会进一步促进联合办公空间的发展。

打造灵活共享的办公空间

但是在递交S1之后短短几个月间,市场对WeWork和亚当·诺依曼的看法有了巨大的转变。由于其商业模式、财务的可持续性甚至公司的治理规范性遭到了诸多投资者的质疑,WeWork的估值一降再降,WeWork的IPO计划遭遇了重大变故。

报告指出,目前联合办公行业的主要商业模式是联合办公运营商通过其对空间的重新设计和装修使得空间的利用率提高,从而赚取由空间改造和运营获得的空间租金的溢价。而完整的商业模式还应围绕空间轻资产服务及为入驻企业提供各层次服务实现更多的变现路径。

       但中国联合办公产业的竞争也日益激烈。我们注意到,联合办公空间运营商纷纷开始争夺优质地段,但这一发展趋势也给其盈利模式带来了更大的风险。

王逸兴是一位自由职业者,如今他最常选择的是位于北京市朝阳门的梦想加联合办公空间。

2019年10月1日,WeWork的母公司WeCompany不得不正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书,推迟IPO计划。WeWork的IPO计划暂时被搁浅,除了对其业务产生了暂时不可消除的影响之外,甚至也引起了部分人士对WeWork所在的联合办公行业产生了一定的质疑。

就空间服务而言,降低重资产自持自营项目比例,增加轻资产管理输出项目比例,可以进一步放大联合办公运营商的核心能力。为入驻的企业提供各层次服务则更加灵活,对联合办公运营商而言,最直接的流量变现方式就是为入驻的企业提供日常的办公相关的服务和企业级服务,可以将服务的范围扩大到生活类、教育类等诸多服务领域。对于一些规模较大的联合办公室运营商,利用互联网流量变现的基础逻辑,将自己的空间变成精准广告投放场地也是一种可行的商业变现路径。

每天只需100元,他就可以享受这里所有的办公资源,在这里办公、约见客户、组织会议,他喜欢这里“虽然周围都不是一个公司的,但好像是在一个公司工作”的氛围。

弗若斯特沙利文(Frost&Sullivan),通过对联合办公行业商业模式的分析,中外联合办公行业的对比分析,市场驱动因素的分析,发现中国联合办公行业的一些市场玩家在商业模式的选择上,战略的侧重点上,以及面对的外部环境上与以WeWork为代表的欧美市场玩家有很大的区别。

报告显示,完整的联合办公商业模式涉及到两个层次的赋能,初级的层次的是针对传统的商业办公室租赁的“空间赋能”,但商业模式趋于同质化。高级的层次是在成功地实现了“空间赋能”的前提下尝试“服务赋能”,从而摆脱对租金的依赖,这一层次的商业模式趋于多元化。

多元化的工作和移动时代来临,促使越来越多的人有了“共享办公”的需求。去联合办公空间是一个不错的解决方案。而众多联合办公空间都推出了针对灵活办公的服务,例如梦想加的积分会员、WeWork的“闪座”、氪空间的“自由座”,以此提高空间利用率。

联合办公行业为何不再受青睐

多因素驱动行业增长空间可期

上海的餐饮会员营销服务创业者杨昭去年8月离职,急需找到一个办公地点。他发现了家附近的氪空间把公共大厅的工位按天租赁,推出了“自由座”服务。这里提供免费的咖啡和打印设备,环境很安静,座位宽敞并有插座,入驻的办公人员全部都线上登记,即使中途离开也不必担心个人物品被拿走,如若需要打一些隐私电话还有独立的电话间,办公效率明显提升。

最近几年,包括部分投资人在内的公众,始终对联合办公行业存在着一定误解。在联合办公行业刚刚在中国发展的初期,公众更多地认为其是创业企业的“孵化器”。但孵化器本身只是代表了市场中部分初创企业集中办公的办公方式,并不能代表联合办公的本质。

对于中国联合办公市场,报告认为,活跃的商业环境及源源不断的商业创新、高速增长的新注册企业数量、新世代办公人群进入职场、智能办公兴起、城市更新项目增多、企业对办公预算的关注等驱动因素使中国联合办公市场未来的发展面临诸多机会,行业整体仍有不小的增长空间

另一位联合办公空间的常客君毅正处于创业前的过渡时期,他的创业伙伴目前分别在北京和上海,并不知道未来会在哪里办公。他对办公环境要求很高,咖啡厅椅子不舒服,联合办公空间带来的“性价比和灵活度”让他倾心。

还有一部分公众认为,联合办公的本质是“共享办公”,即行业玩家整租下办公空间后以工位为单位再出租,也因此有了“二房东”的误解。事实上,以上的理解都没有看到联合办公行业的本质。要理解联合办公首先要从传统的商业办公室租赁和写字楼市场的空置说起。

根据报告的市场调研和量化建模,中国的联合办公市场最近五年经历了高速的增长,从2013年的11.7亿人民币增长到了2018年的174.1亿人民币,年复合增长率达71.7%。过去五年,中国联合办公室市场的增长是以空间面积和工位增长为动力的物理增长,市场主要收入来自于工位的租金收入。但是服务收入在整体行业收入比例正在逐步上升,预期未来五年内,中国联合办公市场的服务收入占比将会有显著地提高。

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传统的商业办公室租赁是整租模式,由承租方与办公室出租方签订租赁合同后,在约定的期间内出租方将办公室使用权让与承租方以获取租金。

报告分析,从城市层级看,一线城市客单价高且整体的写字楼市场需求旺盛,整体办公空间紧张,目前中国联合办公市场的收入主要来自于一线城市,但随着新一线城市市场的逐渐崛起,这一比例预期将会有所下降。从企业类型看,目前中国联合办公市场的主要客群依然是中小企业,但随着大型企业对联合办公的接受程度越来越高,其市场贡献份额预期将会上升。

位于上海市威海路的共享办公空间We-Work中国旗舰店。

在传统的商业办公室租赁模式下,空置面积是几乎难以避免的,其主要原因有:

中国特色明显避免盲目扩张

自媒体从业者张菲最喜欢去位于北京三里屯的WeWork,地理位置优越方便约见客户,时尚的办公环境总能给她好心情。她接触时尚圈、广告圈的人比较多,在那里见客户“比较有品位”。并且,她可以安心地去卫生间,不用担心在咖啡厅会丢电脑,也不用在冬天抱着厚厚的外套“大搬家”。

自然空置,即在写字楼市场完全供需匹配的情况下仍然存在的空置,从整个市场看,永远都动态存在着需要更换办公场地的租户企业。

对比欧美市场,中国的联合办公市场有着非常明显的中国特色。

联合办公空间里还迎来了一些大公司里的小团队。梦想加望京店刚开业时,楼上美团公司的员工发现这里可以随时预约小型会议室,立刻选购了高额会员套餐,因为公司内的会议室总是爆满,去咖啡厅隐私性又不好。此外,今日头条、腾讯等大型互联网公司内正在创建的新团队也入驻了公司附近的联合办公空间,他们不想过早曝光。

结构性空置,这是由于写字楼市场整体动态变化所造成的空置,这样的空置往往是外部写字楼市场变化所造成的空置,如新的大体量的商业办公投入市场,大型用户选择自持物业导致的大面积空置。

报告数据显示,2018年中国联合办公市场的服务收入占比已经超过12%,相比之下,同期的美国联合办公市场,行业服务收入占比大约为7%。尽管美国市场具有先发优势,但是在商业模式的迭代上,其已经落后于中国市场。此外,中国的工作文化与欧美市场也有着很大的区别,导致了中国与欧美的联合办公运营商在用户策略上的差异。

“即租即用”

周期性空置,由于外部环境变化引起的租户需求变化导致的空置,这样的空置往往是由于总体经济周期或行业周期发生变化造成办公需求变化所产生的空置。

报告分析,中国市场和欧美市场更大的差异还在市场的潜力上,欧美市场是典型的存量市场,其存在一定的上限,联合办公在满足了部分增量需求后开始争夺传统的商业办公用户,这在一定程度上会引起写字楼业主对行业的负面看法。而中国市场的需求是增量需求,其会随着中国经济的发展而不断增长,在中国市场里,联合办公和传统写字楼更接近互补的关系。

需要设计和智能支持

战略性空置,这类空置仅存在于接近满租状态的标杆级写字楼,是业主为了保持市场渠道、提升整体租金水平以及满足现有大型客户的扩租需求所预留的空置面积。

报告分析显示,根据国家统计局及各城市经济普查数据,剔除门店类及非案头工作类行业雇员人数,截止到2018年,中国的城市办公室工作人口大约为9500万人,基于现有的城市化进程,这一数字预计到2023年将会增长至1.1亿。

联合办公空间诞生之初的主要客户针对小型创业团队的固定工位,虽然可以根据人数需求租赁,但均以年或月为期限,面对“工作一天或一会儿”个人用户时,是否将工位按照时间拆分零售即可?

由此可见,传统的商业办公室租赁市场并不灵活(agile),存在着巨大的刚性(rigidity),除了不能满足企业的灵活办公需求之外,天然存在很高的空置率。

基于对外部环境的分析和对行业商业模式的剖析,对于中国联合办公行业运营商,报告提出建议:首先要聚焦行业本质,牢牢抓住空间产品的设计和定位,行业在运营时要积极关注出租率、出租溢价、单门店投资回收周期等重要指标。

梦想加高级市场总监李峥认为并非如此,“我们通过设计一整套智能设备来支持,让大家可以即租即用,很方便地享受所有的办公资源,同时空间本身也能提升利用率以增加利润”。

联合办公的商业模式可以成立的根本原因,就是因为传统的商业办公室租赁市场存在刚性,而联合办公正好针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。

其次,积极拓宽收入边界,对于商业模式的升级,务必要在夯实了初级层次“空间赋能”的基础上,根据自己实际的核心能力探索高级层次的“服务赋能”创造收入的机会,但同时也要注意这两个层次的主次和相互兼容性。

比如,在设计时,分为开放办公位和专属办公间,保证固定团队较为稳定安静的办公环境,也为在公共区域办公的人设置了带密码的存储柜。其次,智能设备为“即租即用”提供了支持,例如会议室完全通过手机预约,设置后会议室在到达约定时间时即会自动开灯和打开办公设备,玻璃也会模糊处理保证使用者的隐私。

首先,商业办公室空间的租赁面积门槛被联合办公放宽到了单个工位,这在以往的传统商业办公室租赁市场是几乎不可能的;其次,商业办公室空间的租赁时长门槛被联合办公降低到了几乎为零,尤其是在个别玩家推出了以小时计算的“闪座”之后,行业租赁时长的灵活性被彻底释放。

另外,应理性对待规模效应,盲目地扩大市场占有率并不能解决竞争和盈利的问题,规模的扩大需要有坚实的盈利基础,这就要求需要时刻对市场信息保持关注,避免逆周期反市场规律地盲目扩张。

王逸兴想工作的时候,他可以在手机上查看所有空间的使用情况,选择离自己最近的空间,预约并支付费用。到达现场后,他用手机扫二维码打开大门,在公共区域内放下电脑连入网络立即进入工作状态,其间可享受免费的饮品和办公设备,省去了和人沟通的过程。

为此我们提出了商业办公租赁市场刚性模型(图1),在刚性状态下,商业办公租赁市场天然存在不小比例的空置面积,市场需求难以实现整个商业办公租赁市场的出清(marketclearing)。

盘活资源带来的变化是惊人的。以梦想加北京朝阳门的空间为例,2000多平方米的范围按照传统办公设计约能容纳200人,通过设计和共享部分功能性空间后,容纳人数上升至300多人,客流量提升了180%。

但是当市场中引入了部分的灵活办公的面积作为补充的时候,整体市场的刚性程度就会被降低,空置面积的比例也将会大大下降。

WeWork中国创新技术负责人卢汉森在推出“闪座”时也介绍:闪座不仅为非全职使用者、流动型工作者提供灵活多变的工作环境解决方案,也为具有特殊工作需求的中小公司和大型企业带来更简单、易于管理的选择,颠覆人们对于物理空间使用的传统方法。

从市场总体效率的角度来看,市场的效率因为灵活面积的引入得到了明显的提升。很显然,联合办公在城市商业办公租赁市场的出现起到了降低市场刚性的作用。基于我们提出的商业办公租赁市场刚性模型,我们认为联合办公的商业模式有着非常扎实的市场基础,商业逻辑清晰,对市场的价值和意义也非常明确。

目前“闪座”服务在上海已有超过5万的注册会员,在上海18家WeWork社区开放。WeWork为使用者进一步降低了门槛,目前费用为15元每小时,咖啡免费,并且这项服务也面向非会员,用户可以在微信小程序上预约。

如何理解完整的联合办公商业模式

办公室新零售正在到来

目前,联合办公行业的主要商业模式是,由联合办公运营商重新设计和装修空间,然后直接把空间以工位计的灵活散租的方式租给企业。

《发现机遇:亚太地区灵活办公》研究报告预测,预计到2020年,中国一二线城市近30%的甲级办公楼将具备灵活办公空间,以满足企业租户不断变化的办公需求。

行业内大多数领先的联合办公运营商在诸多项目经验的积累下,已经可以做到对每个新的高度定制化的项目进行量化设计,将工位面积、走廊面积、会议室面积、公共空间面积的比例做到相对最优化。

这种变化梦想加早已察觉。李峥说,在设计梦想加前期调研时,他发现当今员工和职场有一种“即时性的关系”,即不需要像以前一样时时拥有一个固定工位,而是对工位区分为专属需求和流动需求。

此外,与物业服务可以提升物业资产的价值逻辑相一致,联合办公租金的溢价空间也跟其自带优质的服务能力相关。由于联合办公运营商往往配套了一些契合企业需求的增值服务,许多企业愿意为这些服务支付一部分的租金溢价。

李峥希望,不只通过租金差来赚取利润,而是通过设计带来提升更多流量的可能性。

但是,这样的商业模式本身存在一个难以忽视的风险,那就是过于依赖出租率,当出租率不高的时候,行业的盈利可持续性会受到很大的挑战。也正是如此,联合办公行业在陷入这一困境的时候容易被外界诟病为“二房东”,即使二房东赚取的是租金差,而联合办公赚取的是空间效能提升的溢价。

迅速增长的联合办公空间在地点上提供多样选择也预示着未来不再远。

因此,我们认为联合办公的商业模式尚未完全,在商业模式的价值链中,仍然难以摆脱“二房东”的角色阴影,也难以抵抗商业地产租金和空置率的周期性风险。

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对联合办公运营商而言,其业务的核心是由空间和入驻的企业构成的社群,这是其跟传统的商业办公租赁不同的地方,这也给了联合办公行业更多的变现路径——围绕着空间和入驻的企业提供各种服务。

在联合办公空间工作的年轻人。

空间的服务可以理解为联合办公运营商本身业务的延伸,如轻资产的空间运营管理输出、办公空间的设计和装修施工、甚至是给企业提供办公室的一站式解决方案。

艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

对入驻的企业的服务范围则更加灵活,如果是从互联网的逻辑出发,入驻在联合办公的企业每天的办公室工作人群本身就是高质量的流量,而将这些流量进行变现的途径,则可以由联合办公运营商根据自己的实际服务能力进行取舍。

未来,办公不再局限于某一地。正如WeWork“闪座”希望实现的概念:“整个城市成为你的空间”,用户在城市的每个角落,只要有“闪座”,都可以进去工作或者参加活动,享受个人空间及时间,成为除家里、办公室、其他空间等之外更为便捷舒适的空间选择。

对联合办公运营商而言,最直接的流量变现方式,就是为入驻的企业提供日常的办公相关的服务和企业级服务,当然其还可以将服务的范围扩大到生活类、教育类等诸多服务领域。对于一些规模较大的联合办公室运营商,利用互联网流量变现的基础逻辑,将自己的空间变成精准广告投放的场地也是一种可行的商业变现路径。

观察

至此,联合办公的商业模式才有了一个完整的商业模式(图2),完整的联合办公商业模式涉及到两个层次的赋能,初级的层次是针对传统的商业办公室租赁的“空间赋能”,这是目前大多数联合办公行业的玩家都在做的,且赋能的方式相对比较同质化。

灵活办公的市场前景如何?

高级的层次是在成功地实现了“空间赋能”的前提下尝试“服务赋能”,从而摆脱对租金的依赖,这是目前大多数联合办公行业的玩家都在探索的,且探索的方向侧重点不一。

随着办公楼服务市场由过去聚焦在硬件、位置、交付标准、物业管理等方面有限度的改善,开始转向整体的服务升级,灵活办公应运而生。

中国联合办公市场的特点

一般情况下,企业大多是基于公司业务的增长情况来预测所需的办公空间,例如企业突然接到一个特别的项目要马上启动,需要即时增加50个人的办公座位,这将是一个非常棘手的问题。

与欧美市场不同,中国的联合办公市场有着非常明显的中国特色。(表1)在收入的比例上中国市场的服务收入就明显高于包括美国市场在内的欧美市场,按照我们对联合办公商业模式层次分解,中国市场的服务收入比例更高,充分说明中国联合办公市场总体的商业模式实践并没有被拘泥在初级层次。

传统的空间投资方式是进行三到五年的投资规划,然后一次性进行较大的设计装修投入,同时,还需要一个维持设施设备管理的行政团队。如采用灵活办公,则可以避免一次性的较大投入:按月按工位支出,租约灵动,进退可守。企业把主要精力放在核心业务上,把一次性的资本投入变成运营支出,从而使资产负债表变轻。

在中国市场里的联合办公运营商们,很早就在不断探索服务赋能的方向,不断扩充商业的边界。2018年,中国联合办公市场的服务收入占比已经超过12%,相较之下,同期的美国联合办公室市场,行业服务收入占比大约为7%,这说明了尽管美国市场具有先发优势,但是在商业模式的迭代上,其已经落后于中国市场。

良好的办公设计能够在一定程度上引导企业行为,增加同事间交流的频次以及深度。企业进驻灵活办公空间,由固定工位变成非固定工位,通过行政或者设施设备团队外包,改善员工的办公体验,形成开放的组织和开创新的合作模式。

中国市场和欧美市场更大的差异体现在市场的潜力上,欧美市场是典型的存量市场,其存在一定的上限,联合办公在满足了部分增量需求后开始争夺传统的商业办公的用户,这在一定程度上会引起写字楼业主的负面看法。

研究统计显示,在2020年以后,80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50%以上,而这个群体对于整个办公的空间设计服务和策划要求,是一个从量变到质变的过程。最终灵活空间落到实地,会成为一种人才竞争的手段,打造新生代喜欢的办公空间,塑造品牌文化,提升生产力或者效力,是企业制胜的关键。

而中国市场的需求是增量需求,其会随着中国经济的发展而不断增长,联合办公和传统写字楼更接近互补的关系。中国的城市化进程还在不断推进,城市人口的数量仍然在不断增长,2018年中国的城市白领工作人口大约为9500万人,基于现有的城市化进程,这一数字预计到2023年将会增长至1.1亿,增长的空间仍然非常可观。

“本地开发商和运营商逐渐认识到灵活办公空间的真正价值,企业也期望通过提高空间利用效率来满足业务的发展需求、鼓励员工之间的协作与创新,并利用共享办公让员工尝试新的工作方式。”仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出,“随着灵活办公市场发展成熟度的不断提高,这种空间如同商业地产中餐饮娱乐一样必不可少的配套设施,将成为房地产开发中的一个全新标准。”

中国联合办公市场增长驱动因素

哪些人需要“共享办公”?

对于中国的联合办公市场而言,我们认为中国市场未来的发展仍然存在诸多机会,行业整体在未来仍有不小的增长空间。

需要全城跑的员工

首先是中国活跃的商业环境和源源不断的商业创新。在中国市场,尤其是在一线和新一线城市,不论公司规模和成立年限,日常业务的变化都非常活跃,体现在办公室需求的层面就是办公室需求的灵活度高。这些灵活的办公室需求本身就代表了巨大的行业需求。

准备创业的个人

其次,在中国每年都有大量新企业诞生,对于这些初创的企业,可以以单工位为单位进行租赁的灵活办公几乎是刚需。初创企业在开始业务的时候,本身就存在着巨大的不确定性,而传统的商业办公室租赁模式又是刚性的,这两者本身就难以相互匹配。

家里有孩子的自由职业者

从这个角度而言,联合办公室对于这些企业而言,几乎是一个最优的办公解决方案。更进一步地,联合办公本身又可以为这些企业提供基础的企业财税法服务、创业和融资服务等,这在一定程度上也能减轻他们的人力资源负担。

市场上四类零售办公位需求

此外,随着90后甚至00后逐渐成为都市工作人群的中坚力量,这些新世代的职场人士对办公室的科技感、设计感和开放式办公体验的追求,也将会激发市场对联合办公的需求。

一是个人公司,例如自由职业者,需要单独的工位;

对于中国发展相对先发的城市,其城市核心地带已经出现了大量的有待升级的建筑,由于城市发展,这些建筑原有的功能已经难以匹配其现有的地段。以往粗暴拆除后重新规划的思路,往往会破坏这部分建筑的历史风貌和当地的历史沉淀,而天然拥有空间改造和重建能力的联合办公,在城市更新的项目中会是一个非常好的选项。

二是3~5人的小型组织,线上办公多,偶尔有线下见面开会的需求;

最后,随着中国经济总体走入新阶段,一些周期性的变化,往往会引起传统大型公司对办公预算的关注。越来越多的公司开始有了优化现有办公空间的需求,其主要目的是为了在不影响总体办公体验的情况下提升办公空间的使用效率。这部分有办公预算限制的企业,将会考虑联合办公搭配定制化的传统办公的方式,来对自身的办公室空间使用效率进行优化。

三是地点变化的需求,例如出差的员工;

根据我们的市场调研和量化建模,中国的联合办公市场在最近的五年经历了高速的增长,从2013年的11.7亿人民币增长到了2018年的174.1亿人民币,年复合增长率达71.7%。在最近两年,中国市场上有大量的玩家正在积极探索服务收入的商业模式,预期在未来五年内,中国联合办公市场的服务收入占比将会有显著的提高。

四是短时办公需求,例如临时约见客户、修改文件。

从城市层级看,一线城市客单价高且整体的写字楼市场需求旺盛,整体的办公空间紧张,目前中国联合办公市场的收入主要来自于一线城市,但随着新一线城市的逐渐崛起,这一比例预期将会有所下降。从企业类型看,目前中国联合办公市场的主要客群依然是中小企业,但随着大型企业对联合办公的接受程度越来越高,其市场贡献份额预期将会上升(图3)。

中国市场玩家如何重新审视自己战略

结合上述商业模式和驱动因素的分析,对于中国联合办公行业的玩家而言,我们建议从以下三个方面重新审视自己的市场战略。

聚焦行业本质

联合办公行业的商业模式成立的根本,是在于用集约的方式降低办公室租赁的刚性,通过降低办公室租赁的门槛来获客,同时提高自己的租金溢价。很显然高成本高定价的产品策略并不利于行业玩家提升溢价空间从而实现盈利,因为这跟联合办公商业模式是背道而驰的。

对于中国的联合办公行业玩家而言,空间产品的设计和定位需要牢牢抓住行业的本质,在运营时要积极关注出租率、出租溢价、单门店投资回收周期等重要指标。

积极拓宽收入边界

中国的联合办公行业玩家,在夯实了初级层次“空间赋能”的基础上,务必要根据自己实际的核心能力探索高级层次的“服务赋能”创造收入的机会,但同时也要注意这两个层次的主次和相互兼容性。

理性对待规模效应

与打车、外卖甚至电商等行业不一样,联合办公行业是地产属性,从行业规律看,地产行业的行业集中度相对分散,并不存在赢家通吃的平台效应。所以,对于联合办公行业而言,盲目地扩大市场占有率并不能解决竞争和盈利的问题,规模的扩大需要有坚实的盈利基础。这就要求行业内的玩家需要时刻对市场保持理性和敬畏,顺应市场和需求的规律。

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