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堵住上市公司炒房漏洞,上市公司利润堪忧

作者: 房产中心  发布:2019-10-06

中国的房价贵还是股价贵,好像是一道诺贝尔奖的难题。你要说房价贵,股市上大股东卖掉1%的股份,就可以买好多套房子,但你要说股价贵,现在上市公司很多都是靠卖房来保壳。

近日披露的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》,曝光了过去几年存在的涉房违规金融、公司炒房囤房等乱象。比如,审计署报告指出,2010年4月份东方电气集团在年度投资计划外使用2084.07万元购买27套商品房及车位,至审计时长期闲置。

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新浪财经新三板讯 一周以前,一条资本市场的消息又一次刺激了人们被房价折磨了近一年的神经。9月21日,上市公司*ST宁通B发布公告称拟出售两套北京学区房,根据评估,两套房产评估价值约为2272.62万元,增值额为2142.88万元,增值16倍。

全民炒房到了什么程度?

堵住上市公司炒房漏洞,上市公司利润堪忧。炒房囤房的上市公司也不在少数。据Wind数据显示,截至2018年一季度末,持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家,价值超过9900亿元。

笔者认为,炒房实现的收益对于上市企业来说只能是“锦上添花”或“雪中送炭”,而不能反客为主,荒怠主业。

这对于连续两年出现千万以上亏损的上市企业来讲无异于保壳的救命稻草。*ST宁通B之后,不断有公司计划卖房盘活公司存量资产的新闻爆出,北京的房产成了上市公司的提款机。

早期*ST宁通B靠卖房,保住了壳;今年大名鼎鼎的贝因美由于连续亏损两年,将被戴上ST的帽子,不得已卖掉囤积的22套房产,估计也是为了保壳。

过去几年,我国房地产市场发展迅猛,释放了巨大的财富效应。不少上市公司打着“为了提高募集资金的使用效率”“满足公司日益增长的办公空间需求,创造稳定的经营环境,同时又利于提升企业形象,增加客户对公司的认可度”等幌子,通过子公司或者分公司投资房地产行业,待价而沽,其中有不少上市公司尝到了甜头。有的将已经升值房地产卖出套现,增厚上市公司利润,比如青海华鼎、深圳惠程;有的则通过卖房成功保“壳”,比如2017年*ST人乐卖房扭亏并成功“摘帽”。

——盘和林

炒股不如炒房,现在上市也不如炒房了,新三板上的挂牌企业状况如何?

现在很多人并不清楚“全民炒房”严重到什么程度?上市公司对于房地产的依赖又到了什么程度?

上市公司适当持有投资性房地产无可厚非。但是,如果非房地产开发企业大比例持有投资性房地产,就需要各方关注。首先,上市公司使用从公众手中募集的资金参与商业地产或者住宅市场竞争,在资金和身份上占有优势,这对个人购买者来说不公平。其次,房地产升值并能快速变现的财富效应,吸引了更多上市公司入市。“干实业不如炒房”的观念助涨了社会投机风气,不利于实体经济发展。再次,那些把资金投资到房地产赚快钱的上市公司看似“聪明”,实则是没有未来发展方向的短期行为。最后,上市公司炒房囤房是对资本的浪费。发展资本市场的目的是要高效地配置金融资源。上市公司炒房囤房就好比好钢没有用到刀刃上,可同时在资本市场之外,却有着大量企业在排队IPO。还有的上市公司甚至将卖房变成调节利润的手段,保自己“不死”,这不利于资本市场出清。

2008年以来,我国的房地产市场发展异常迅速,大量资金源源不断地流入,而这其中,上市公司同样不甘人后。Wind数据显示,截至5月17日收盘,A股共有3616家上市公司,其中,1808家在2019年一季报中披露持有投资性房地产情况,1793家持有投资性房地产不为0,这表明A股至少有半数上市公司在“囤房”。从增长率来看,2014年至2018年,该数据的复合增长率达到24.38%。

520家挂牌企业坐拥117亿房产

近日,我们看到审计署发布的2017年工作报告,直指多家金融机构和企业涉及炒房囤房乱象。据wind数据显示,到6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,价值超过9900亿元,同比增长近两成。

监管层应出台更为严格的措施,对企业和上市公司炒房囤房作出适当限制,尤其是那些已经大比例持有投资性房地产的上市公司。在具体措施上,可对其购房数量、持有时间适当限制,也可以提高增值税额度,还可以对其再融资设置限制性条件,从而堵住上市公司炒房漏洞。

几日前,“*ST海马巨亏16亿、卖400套房”的消息在网上刷屏,消息指出,海马汽车在主业经营不善的情况下,靠卖房保壳,一夜之间,“海马汽车”变“海马地产”。可以说,如今上市公司不仅把投资性房地产作为处理闲置资金的一种方式,甚至开始靠着房地产增加自身的利润。

房价节节走高,社会资金潮水般涌向房地产领域,部分公司甚至偏离主业把“炒房”作为主打产业。通过Wind数据统计,以2016年半年报“投资性房地产”科目作为衡量“炒房”程度的指标,新三板市场共有520家挂牌公司拥有“用以出租或短期出售”的房产,价值合计达117亿元,相当于这520家公司合计净资产的6.5%。值得注意的是,这520家公司上半年净利润仅为70亿元。

更为夸张的是现在还有不少的企业都纷纷参加楼盘的摇号,跟普通的消费者和居民争夺宝贵的房源。

不只是海马汽车,2016年,主营电气的深圳惠程公司,同样连卖12套房,并靠着处置房产的利润所得,为公司贡献了近40%的净利润;2017年,主营奶粉的贝因美公司也是通过售卖7套房产,成功保壳;2018年,主营电子的宇顺电子公司更是通过买卖房产获利6800万元,一举助转亏为盈,避免因连续亏损而被“ST”。

“投资性房地产”是资产负债表中非流动性资产下的一个子科目,主要用以记录企业为“赚取租金或资本增值,或两者兼而有之”而持有的房地产。作为存货的房产或自用房产并不会被纳入“投资性房地产”科目。也就是说,与主营业务相关或用于日常生产经营的房产并不属于“投资性房地产”。

以上海为例,4月10日上海开盘的老牌豪宅翠湖天地推出118套房源,一共有385组客户参与上述楼盘摇号,其名单中的公司客户达214组,占比55.6%,超过了总认购数量的一半多。

Wind数据显示,115家上市公司在2018年年报中披露了“公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益”,其中,77家以公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益为正,19家为零,19家为负。换言之,2018年,66.96%的公司因“囤房”获利,83.48%的公司实现了资产保值。

作为国内历史最长的房地产私募投资机构,中城投资持有的“投资性房地产”市值一骑绝尘,达到14.7亿元,而公司上半年的净利润仅为1.1亿元;另一私募机构九鼎投资(45.230, -0.50, -1.09%)持有的“投资性房地产”市值为10.9亿元,位居第二,公司上半年净利润4.1亿元;东盛园林该数字为6.7亿元,公司位于潍坊市高新技术开发区,前身是潍坊市林业局下属事业单位“潍坊市花卉苗木良种繁育试验场”,公司上半年净利润3311万元。

企业囤房炒房带来的影响?

实际上,不论是实务研究还是理论上,都证实了大量资金流入房地产行业还是缘于该行业的高回报率。以2015年为例,房地产上市公司平均营业利润率为6.31%,而同期制造业上市公司平均营业利润率只有2.33%。房地产行业与制造业之间投资回报率的落差形成了极大的套利空间,这无疑促使了大量企业将资金投向房地产行业。

环渤海从事家居建材领域的开发和管理,主业与房地产沾边,持有的投资性房产市值为5.7亿元,上半年净利润为1336万元;好百年主业与环渤海相近,持有的投资性房产市值为4.6亿元,上半年净利润531万元。

显而易见,囤房炒房已经成为一部分公司,甚至是上市公司经营的一种日常手段。这个危害应该讲还是不小的,为什么这么讲?

不过,企业的“不务正业”所产生的影响也要分两方面来看。

值得一提的是,持有投资性房产市值位居前十名中的公司中,有三家主业与房地产没有关系,其中两家是高新技术领域的挂牌公司。利尔达持有的投资性房产市值为2.9亿元,上半年净利润2077万元,公司主业为嵌入式微控制器、无线传感网智能产品的研发、生产和销售以及其他电子元器件的销售,公司获得国家重点支持领域高新技术企业、国家火炬计划项目等20多项荣誉。东忠科技以发展成世界一流的IT跨国企业为目标,持有的投资性房产市值为1.7亿元,上半年净利润721万元。

一方面正是资金脱实向虚的一个反应;另外一方面也说明实体经济举步维艰,最后的投资机会都到了房地产上面;最重要的就是与民争利,大家都知道商品房数量供给都是有限的,真正的刚需就面临着上市公司这些资金优势比较明显的机构客户的挤压和争夺,对于刚需讲是一个灾难。

其一

发展模式遇阻监管 新三板一哥转道炒房

所以我们最近也看到全国各地纷纷在出台限制性的条例,西安、长沙、杭州、上海、深圳都禁止企事业单位购买商品住房,应该讲一定程度上也是对现在房价上涨过快的一种控制和制约。

从市场影响来分析,上市公司热衷囤房一定程度上加剧了房地产市场价格的上涨,但直至目前并没有明显的证据表明房价与上市公司上涨有着非常密切的关系,也就是说,上市公司投资性房地产增加的需求并不足以推动价格的异常增长。

作为新三板的市值王,九鼎的每一步动态都备受关注,前不久,他就透露出转投房地产的信号。

因为楼市调控政策不能刚封堵了炒房客,却又给企业炒房留下漏洞,让房地产再次有炒作的苗头。

但需要注意的是,价格只是市场的一个方面,上市公司投资房产更为严重的后果是对需求的挤占,对于供需市场并不均衡的房地产行业来说,上市公司囤房实际上是在与民争利。目前,大中型城市市场上,商品房数量供给非常有限,在上市公司这些具有明显资金 优势的机构投资客户的挤压和争夺下,普通民众的需求被挤占,往往需要付出更高的溢价,因此,上市公司囤房的后果即使在价格上没有体现,还是会从需求端影响到普通购房者。

激进扩张迅猛发展的九鼎模式一直被业内人士所诟病,在当下不景气的资本市场和监管趋严的环境下正遭遇着前所未有的挑战。继8月12日,九信资产300亿融资告吹之后,9月14日,九鼎投资宣布将其原定120亿融资下调至15亿,而这笔资金的投向也由此前的基金投资变更为热门的房地产项目。

企业炒房背后的问题?

其二

根据公告,九鼎投资调整后的募集资金将全部投向“紫金城”项目四期、五期、一期1#楼、公寓楼,该项目总投资约17.96亿元,预计开发周期为3年,即2016年9月至2019年9月。据公司测算,该项目预计实现销售额36.88亿元,实现净利润8.25亿元,投资回报率为45.90%。

当然,上市公司炒房的背后,我们也要实事求是地看到,现在货币渠道疏通还是有问题,尽管上上下下都在要求资金投向实体经济,但是实体经济的回报并没有房地产来得这么确定和稳定,这也是非常严重的一个现实问题。

就企业自身而言,多数囤房的上市公司,其主营业务并不是房地产业务,最新数据更是显示,红星美凯龙持有的投资性房地产超过了万科,对于此种现象,不少人会产生质疑,如此巨量的投资是否会挤占公司的主营业务。

据了解,紫禁城楼盘位于江西南昌,而目前国内三线城市楼市成交并不理想,去库存压力普遍较大,将定增计划全部投入三线城市的房地产项目,风控如何把握?对此,九鼎投资人士表示,2016年上半年南昌房地产市场去库存显着,房价上涨也明显。南昌房价连涨15个月,位居全国十强之列。按以前6个月平均销售面积 52.63 万 计算,南昌住宅市场的出清周期为6.6个月左右,随着赣江新区等一系列大环境因素影响,南昌房价或将迎来新一轮的波动。

另外,中央三去一补一降(去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板),这个路程恐怕还是比较遥远的,中央要用三年时间打赢防止发生系统性金融危机的战役,在这样的情况下,才有可能给社会做出一个正确的投资引导,引导这些资金真正的流向实体经济,这是我们必须要解决这个问题。

在笔者看来,上市公司对于房地产的投资是具有门槛效应的,即在投资初期,该项投资有助于提高经营业绩,缓解融资约束,从而对公司的主业起到“补偿效应”,但当投资超过了一定限度,高利润驱使下的房地产投资将会挤占企业正常投资资源。进一步而言,“不务正业”可能造成对主营业务的懈怠和相关人员的错配问题,从而有损企业长期发展,特别是创新型企业,面对来自房地产的利润诱惑,具有长期性、高风险性的项目或会被简单粗暴的房地产投资所替代。

你们买房我卖房 抛售补亏损

不过,国内房地产市场依旧处于发展的黄金期,禁止上市公司投资房地产是不现实也是不合理的。并且,为了实现额外投资收益,上市公司进入房地产市场的行为也无可厚非,但需要注意的是,炒房实现的收益对于上市企业来说只能是“锦上添花”或“雪中送炭”,而不能反客为主,荒怠主业。与此同时,囤房行为造成的市场问题可能会扰乱股市与楼市的正常秩序,继而也是对资本市场资源的浪费,因此,“不务正业”始终只是救命稻草,要实现真正意义上的发展,上市公司还是要从产品和经营模式入手,找到公司发展的动力之源。

在新三板企业纷纷囤房之时,也有企业靠卖房找补。

(作者盘和林系应用经济学博士后,系地产深度报道专栏作家,以上仅代表个人意见,不代表本报观点)

有人说深圳房价要突破10万每平,有人分析说2016年或是中国房地产市场的历史大顶。就像疯狂中的争论一样,有公司急于买房,也有公司忙于抛售。

编辑 沈玉洁

根据公开披露消息,2016年以来有2家新三板公司4次出售房产。

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优德88官方网站,经历过去年的疯涨,如今的深圳房价已跃居全国第一,然后就有新三板公司来卖房了。软通股份7月6日称,公司拟出售深圳福田区某处113㎡的房产,售价为566万元。软通股份并未说明卖房原因,但论坛君了解软通股份2016年上年净利润亏损542万元。

另外,霍普股份今年1月份和9月份三次公告,出售分别位于上海、杭州、苏州的房产,买房所得750万元。霍普股份2016年上半年亏损1429万元。

经济学家马光远称,房子已经失去了真正的居住功能,而是成了了资本玩家的传递游戏,这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能绝对不可小视。如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。

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