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买房贷款30年亏死了有无道理,剩余的提前全部还

作者: 房产中心  发布:2019-10-07

我们大多数人买房子,大多数情况都是,赞首付 银行贷款,不论是商业贷款,还是公斤金贷款,只要是贷款了,就会涉及到还款。无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,我们都想找出一个“提前还款最佳时间点”,可以让我们花更少的钱,获得更大的利润。但小编要说的是:其实根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。

问:房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

如今房价过高,购房者只能选择贷款买房。贷款买房首先想到的就是还房贷。不少第一次购房的朋友都面临着购房贷款还款方式的困惑,以前买房子,直接给钱就行,不够的话商业贷款来凑。现在不一样了,公积金也可以还款,还分出“等额本金”和“等额本息”的两种不同商业贷款方式,最近又听说了“固定利率还款”。

  新浪乐居讯  “提前还贷”算得上是大家买房中最常遇到的问题了,因为买房时倒没有想那么多,当自己手头钱充裕的时候,还是希望提前还贷以减轻以后的压力。需要注意的是,并不是所有人都适合提前还款,有几个关键问题很多人还不了解。

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买房者又不是金融专家,光听这些还款名称都头晕,真的到了贷款时,应该如何做出选择呢?选择不同的还款方式,就会有不同的结果。下面是我为大家总结的各种还房贷方式的优缺点。今天就和大家分享一下,你可要收好了!

  提前还贷对还款时间和还款额度有要求

房贷提前还款最佳时间是什么时候?买房贷款30年亏死了有无道理

房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

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  提前还贷不是想申请就能申请,有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷,有的要求半年。有的还规定了还款额度,比如是1万元的整数倍,有的甚至还要求了还款次数,一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金贷款也有类似的规定,有的要求还贷满一年可以申请提前还贷,要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金贷款本息,有的甚至要求1年的贷款本息,每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求,最好在买房之前就了解清楚。

1、提前还房贷应考虑自身情况

那么至于到底要不要提前还贷,还是要看你自己的实际情况。因为每个家庭的储蓄不一样,对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样。因此,没有所谓的“最佳”还款时间点

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房贷提前还款最佳时间是什么时候?买房贷款30年亏死了有无道理

中国有句俗话,叫做“只有错买的,没有错卖的”。银行是卖贷款的,不是买贷款的。买贷款的是购房者。因此,银行不可能让自己吃亏,吃亏的只能是购房者、贷款者。否则,银行不要亏死。

一、还房贷方式

  提前还款要收违约金

2、提前还房贷应考虑贷款银行政策

选择提前还款,只需要考虑一点:你所贷款的银行政策是什么样的。比如说,201年8月起,四大银行对期房贷不满5年提前还款将收取违约金!如果你是从这四大行里贷款,并且5年之内准备提前还款,那么就要支付相当一部分违约金了。

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房贷提前还款最佳时间是什么时候?买房贷款30年亏死了有无道理

事实也是,银行在与购房者签订贷款协议时,无论何种方式,只有赚多赚少,而无不赚之理。如果对房贷不是十分了解,而是仅听银行的,提前还贷肯定是亏得口袋空空。原因就在于,前面几年的还款,大多是还的银行利息,本金偿还毕生极低。笔者就曾遇到过这样的现象,还了三年,提前还贷,账一算,本金只还了一小部分,其他的全被银行当利息收回去了。

1、等额本金还款

  除了还款时间和还款额,有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金,因为提前还贷意味着交给银行的利息少了,银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。

3、提前还房贷应考虑银行利率

贷款利率当然是越低越好,这意味着你的资金成本更低,但是现实中利率的高低往往不是普通老百姓能决定的。关注银行利率动态,结合自己手头资金衡量利弊

买房贷款30年亏死了这种说法,其实也没有依据,真等到过了30年,到时你一个月工资的20万元,而房贷只有1万元,也是不无可能的,这1万元对那时的你来说,基本可以说是没有压力了。

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房贷提前还款最佳时间是什么时候?买房贷款30年亏死了有无道理

这也意味着,如果资金条件允许,且自己有其他方面的经营或投资能力,还是不要提前还款,反正五年以后,预计贷款利息已经还了一半了以后年度的利息会越来越少,且价格上涨,也会让手中的钱慢慢贬值,何必急于偿还呢。别看银行有时也会假惺惺地让贷款者别提前偿还,那是因为他们不愿意放弃优质客户,而非真的为贷款者着想。房贷提前偿还后,他们还要找新的客户。一旦找的新客户信用不太好,还要承担风险。实质上,他们从利益的角度考虑,是希望购房者在偿还了几年贷款之后,就立马提前还贷,这样,才能让银行的利益最大化。

一句话来说,这种还款方式就是负担先重后减。借款人将贷款额平均分担到整个还款期内按每月还款,同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息。贷款本金在整个还款期内平均分摊,利息则按贷款本金余额逐日计算,每月还款额在逐渐减少,但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法,借款人在开始还贷时,每月还款额比等额本息还款要高,负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,最后总的利息支出较低。

  一般银行收取违约金的方式有两种

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还款还是应该结合自身的实际情况,一般来说房贷选15—20年的还款年限比较合适。不过小编还是觉得,随着年龄的增长,收入增高,你会发现换到一定年限之后,房贷就不再是压力了,还款也会变的比较轻松,不容用手里的闲置资金来投资增收。当然了,你可能会觉得欠钱很不爽,因为身上总是背着一项债务,那么不如等到手里的资金足够一次性还清,又不影响正常生活的时候,再考虑提前还贷吧。欢迎关注@家居圈/家的百科

当然,担心钱放在手上会用掉,或者被用于炒股等风险投资亏掉,也可以提前还贷,但要承受得了被银行白白地多拿走不少利益。只要不是,还是尽量不要提前还贷。

优点:可以节省大量利息支出。

  一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算,比如100万贷款,提前还贷后,还剩下50万没还,那么要交1万-2.5万的违约金。

房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

这个需要具体情况具体分析,提前还贷有利有弊!

我有过N次提前还贷的经历,对这一块的政策还比较了解,我先给你介绍一下提前还贷的相关政策及具体办理流程,然后给你分析分析什么情况适合还什么情况不适合还,当然我的建议仅供参考!


缺点:还款开始阶段月供较高。

  二是收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

提前还贷的手续怎么办?

第一点:提前还贷的资格要求:

关于这个内容实际上你的贷款合同里有写,并不是任何时候你想还就还的,通常你贷款的银行会有最低还款额及还款周期的要求,相当一部分银行都要求最低还款额不低于5万,并且需要还贷满12个月之后才能申请,一年只能还1-2次的比较多,还贷前需要提前预约,这个提前预约期通常是半个月以上,下图这些条件仅供参考!

另外银行对于提前还贷是可以收违约金的,这些合同里都有写,但是大多数银行只要你提前预约就不会收,不同银行不一样!相对而言银行鼓励你提前还贷时就倾向与不收,如果不鼓励你提前还贷可能就要收,主动权在他们手里,我在两个银行贷过款,一个收一个不收。


第二点:提前还贷的流程:

提前还贷的手续怎么办呢?如果你只是部分提前还贷只需要按照下图1的程序操作便可,事先把需要还贷的钱存入用于还贷的银行卡内,然后同银行预约提交相应资料【直接打电话给你的贷款经理就可以了】,一般一个月内可以办好,如果你是还清所有贷款还需要按照图2的内容去房地产交易中心进行抵押撤销,这套房的所有产权就是你的了!如果你还买了相关保险还需要按照图3内容进行保险调整,通常情况下大多数人只涉及1和2的操作。


适用人群:当前收入较高、之后想减少利息支出的借款人,如面临退休人士、企业高层、金领等,或当前经济实力较好,极有可能提前还款的购房者。

  由于银行间有政策差异,以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况,在贷款合同签订前就要向银行问清,并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧,一二线城市有银行为缓解住房贷款余额,要求支持房贷客户提前还款,甚至会对违约金给予减免优惠,对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。

提前还款可供选择的方式有哪些?

我假设你当初贷款了100万,贷款年限是25年,原本选择的是等额本息还款方式,批准的利率是基准利率【4.9%】,如今刚好还了5年,可供你选择的还贷方式有3种,我给你比较一下:

A:一次性还清所有贷款:

B:部分提前还款,我假设你提前还25万吧,每月月供不变还款周期缩短。

C:部分提前还款,我也假设你提前还25万,还款周期不变每月月供减少。

以上三种还款方式的优缺点比较:


2、等额本息还款

  提前还款后,剩余贷款可能享受不到利率优惠

你适合提前还贷吗?

提前还贷的优点:节省利息、降低月供压力。

提前还贷的缺点:如果不还贷这笔钱可以用作其它用途,例如投资,丧失了一些投资机会。

适合提前还贷的人:

A:你没有合适的投资渠道,这笔钱如果不还贷你赚取的利息还不如提前还贷省的多。

B:对负债相当敏感的人,就不喜欢背债,减轻心理压力。

C:目前这套房产解除抵押之后还有其它用途,例如你需要卖房或者拿这个房再去做抵押投资。

不适合提前还贷的人:

A:你有更好的投资渠道能够赚取比贷款利息更多的钱,特别是原本就是公积金贷款利息很低的这部分群体。

B:通常来说等额本息还款方式已经还了一半,等额本金已经还了三分之一的时候真没有必要提前还贷了,因为能省的利息相当有限。


你属于哪一类人呢?因为我既属于不愿意背债的,又没有好的投资渠道能跑赢贷款利息所以我选择了提前还贷!

这是一种固定款额支出的还款方式。贷款的本金和利息总和采用按月等额的还款方式。借款人每期以相等的金额偿还贷款本息,每期还款金额包括当期应偿还的本金和应承担的利息,在整个还款期内,每个月的还款金额固定不变。

  通常,房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变。

建议不提前还贷!

分别对比提前还贷的好处与坏处:

好处:

1)减少利息的支出

提前还贷款本金了,意味着贷款合同的终止,后期的贷款利息当然是停止收取的,所以提前还贷能减少利息的支出。

2)心理负担减轻

提前还贷,意味着不再背负房贷债款,不用每个月向银行缴款,心理当然轻松很多。


接下来看看提前还贷的坏处:

1)在我们生活周围,钱会一直贬值

正如现在100元的价值比得上十年前100元的价值吗?越往后,相当于你付出的钱越少(因为存在通货膨胀,钱会贬值),因此你提前还贷了,意味着你你做了亏本生意。

2)提前还贷,还可能会缴纳违约金

根据不同的银行,其违约金条款也是不一样的,主要是按贷款本金的一定比例收取违约金,或者是缴纳一到几个月的利息作为违约金,不过也有不少的银行,当还款已超过5年就不再收取违约金的,因此,需要根据自己的贷款合同查看违约金的条款规定。

3)提前还贷,不一定多赚了钱

贷款方式有两种:一是等额本息(每个月还款金额一样);二是等额本金(还款金额逐月减少);等额本息,在还款的前期中,本金占的比重少,越往后,比重越高,而等额本金则相反,前期还款中,本金占比高,后期少。为什么说提前还贷不一定赚钱?举例子,按现在的利息计算,贷款50W,利息分别是:(等额本息)36.8W;(等额本金)30.7W;已经还贷5年,利息约分别支付了:(等额本息)7.36W;(等额本金)4.98W;即这时提前还贷了,你会直接少支付利息约26-29W。但你因为提前还贷,则需要一次性拿出约40W。上面已经说过,存在通货膨胀,钱会贬值,因此我们按每年最少的3%CPI增长率计算,现在的40W,20年后价值约为72W!除此以外,你现在不提前还贷,而选择拿现有的40W出去投资,买保本的理财金(年利息约5%),20年后,40W就变成106W!因此,提前还贷,不一定真的赚了钱。

4)提前还贷,其实是属于毁约

贷款合同是银行与乙方签订的信用合同,拖延还贷及提前还贷,在金融领域中,一样属于不按合约期限还贷,因此,你的信用其实也需要扣分的,可能会影响到以后你与银行相关的合作。


综述

假如你现在有一大笔资金,是否提前还贷,你应该也心理有数了吧,不要因为提前还贷了,不用支付那么多利息,以为自己赚了的“货币幻觉”蒙蔽双眼。我目前也是贷款中,我也没提前还贷(因为没钱o(╥﹏╥)o),即使有钱,我也会拿去投资。

希望我的答案对你有所帮助!

25年的房贷,如果是公积金贷款一直按照本息等额还款第二十五年的时候,归还的总额是本金将近一倍。如果贷款100万,最后实际还款在160万到180万。

如果是商业贷款,最后还款的金额是本金的一倍多。如果贷款100万,第二十五年还清贷款,一共花费总额是200万到260万之间。数据撤主要是利率波动差。

究竟该不该提前还完贷款,要看实际情况:

一,无贷款生活幸福,对房价不敏感

其实每月还贷对于生活多少有压力,每月都要记得存款,而且每月多一项开支。相信有过房贷经历的人都有感受,还完贷款,自然幸福感提高了。

经常还贷款就会计算房价涨跌值,总会算自己每月还贷合算吗?而全款的房子,一般不会计较涨跌,因为有反正是自己住,自己的财产的心理。这些对生活幸福度都有提高。

二,没有好的收益,提前还贷

如果你没有好的投资收益,闲置资金放在银行获得利息还不如房贷高。那就要提前还贷,不然你资金时效应该是亏钱。顺便提一句:房贷很少有提前还款违约金的,一般在签约的时候都备注了无提前还款违约金的,因为银行也希望个人提前还贷。

不该提前还贷的因素:

一,资金可以投资获得更高收益

很多人其实拿到房贷就是拿到了银行低利息贷款,他们不会轻易还清房贷的。因为他们也会从银行贷款,做生意,投资什么的。比如我就是这样的人,我不会提前还房贷,因为我要拿更多的资金去做事业。做生意钱总是不够用的。

二,租金可以抵消房贷

如果租金可以抵消房贷也不要提前还贷,这属于资产帖子了,反正赚的就是贷款的钱啦。

我的几套房就是这个情况,租金可以抵消房贷还有剩余,无所谓早日还贷。房子也是商品,投资收益合理就好。

总结:房贷其实是个人获得银行贷款最大的一笔,也是利率最低的一笔贷款。按照人生资金占用时间就是财富的价值论,这种低利率贷款是最好的财富。

我是伯乐集团董事长李合伟,白手起家创业20载。主营餐饮,投资,教育三大板块。创业导师、理财导师、《李合伟演讲学院》首席讲师。坚持终身每天至少写三篇文章,关注我为您分享更多的人生感悟……

房贷25年,还了5年,剩余的其实没必要提前还清。

首先,提前还款一般都要付银行违约金。因为你提前还款导致银行少赚了利息,自然要补偿,付点违约金。所以提前还款其实是属于违约,合同里一般会注明。不过些银行只要预约提前还款,就不会收取违约金,不同银行不一样,这个要看你的合同是怎么约定的。

其次,不管还贷方式是等额本金还是等额本息,该还的利息大部分都在前面还了。剩下的5年提前还,其实省了不多少利息。如图,橙色部分是利息,越往后越少。

再者,如果你的是公积金贷款不到4%的房贷利率,有更好的理财方式,不如把提前还贷的钱拿去理财,跑赢4%还是可以做到的,这比你提前还贷划算多了。

当然,合不合适要看你怎么考虑,如果你觉得不还清就坐卧难安的,那还是提前还吧。

如果你的贷款是公积金贷款,老亮明确的告诉你,提前还清贷款不合适。如果你的贷款是商业贷款,那么就要综合你自己的经济条件和从事的职业来判断提前还清贷款是否合适了。接下来老亮就帮你具体分析一下原因:

第一,公积金贷款。

可以说公积金贷款是所有贷款中利率最低的一种了,老亮一般建议大家能用公积金贷款时,能贷多少就贷多少,尽量要贷上线,因为公积金贷款太划算了。老亮简单给大家计算一下,假设贷款100万,公积金贷款利率为3.25,一年应支付利息32500元;如果把100存银行定期,大额存款最低利率为3.85,一年存款利息为38500,一年净赚利息差即6000元。如果买理财,比较稳健的,一年净赚利息差10000肯定没有问题。所以,如果是公积金贷款就一定没有必要提前还清。

第二,商业贷款。

商业贷款的利率相对要高一些,一般是4.9。这个时候就要看你自身的资金情况和从事的职业了。如果你资金非常宽松可以提前还贷,如果资金不是很宽松,老亮认为没有必要提前还清。如果你拿还贷的钱买点理财利率也许还能赚点利息差,而且能保证你的急需用钱时不用再想办法。

如果你是做生意的,那就更不能提前还贷了。做生意随时需要资金周转,如果你在缺资金时去贷款,那利息肯定是远远高于住房贷款的利息的。

通过老亮上面给你的分析,相信你应该对提前还清贷款是否划算,怎样做更适合你自己有了清晰的答案。打字不易,如果老亮的解答对你有帮助,请给老亮点个赞,如果还有其他有关房子的问题,可以留言给我,我会继续给您解答。

我觉得不要提前还房贷。你完全可以用你现有的钱去投资。我们可以算一下帐。

举个例子吧(商贷),比如你有1万块钱,在考虑是否提前还款,这一万你如果不在这一年还,那么第二年要给银行还的本金和利息之和就是1万 1万*4.9%=10490.

第三年要还的钱就变成了1*(1 4.9%)二次方……以此类推……

第二十年就变成了1*(1 4.9%)19次方。

而当你的理财年化是5.9%的时候,这1万块拿在你手里,就是一只会下金蛋的鹅。

第二年这1万块就变成了1*(1 5.9%)=10590,比还银行多挣100块

第三年变成1*(1 5.9%)二次方,……以此类推……

第二十年变成了1*(1 5.9%)19次方。

而这二十年你多挣的钱就是1*(1 5.9%)19次方-1*(1 4.9%)19次方=0.49万

也就是说,按照你年化5.9%的理财能力,假如你的房贷是二十年,你现在1万块不还,二十年后,你这一万还能多挣出来0.49万,如果你有10万,那你就多挣4万9,如果你的房贷是30年,那么你多挣得钱会更多,这就是要归功于复利的力量了。

根据房贷经验,简单说一下自己的看法。

优点:每月还款额固定不变,便于购房者安排资金支出。

  缩短贷款年限相对更能节省利息,但是这样一来,提前还贷后的剩余款部分,就需要重新签订贷款合同,银行会重新审核购房人贷款资质,并且会按照最新的贷款利率政策执行,不能享受当初的低利率优惠。今年银行信贷政策收紧,不少城市银行贷款利率优惠幅度骤减,如果想通过缩短贷款年限申请提前还贷,以前享受的是8.5折优惠,现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的贷款人如果在还款期间出现过征信问题,也有可能会被提高贷款利率,这一点一定要注意!

根据不同情况,决定是否一次性还清

先就题主的问题解答:可以提前还清,但您要考虑有没有这个必要。

1、如果您是公积金贷款,由于房贷利率极低,个人认为可以不用一次性还清,您用手头的钱做理财,可以很轻易地超过房贷利率;

2、如果是商业贷款,且当时利率较高(接近6%),可以考虑提前还清,减少未来20年高额的利息支出;

3、如果是商业贷款,且利率相对不高(5%左右),且贷款合同签的是浮动利息,则不建议一次性还清——因为按照目前的经济·形势,央行未来有降息可能,而您的贷款利率基数是参考央行利率,那么未来贷款利息有可能进一步减少。

4、如果您准备卖房,建议一次性还清。

因为相当于一个贷款未清的二手房,无贷款、产权清晰的二手房更能卖一个好价钱。而且还清贷款之后,您这套房子的交易效率也会更高,更易出手,资金回笼更快,未来也没什么瓜葛。

缺点:总体支出利息较多,利息总支出几乎是所有还款方式中最高的。适用人群:现期收入少且稳定,特别是刚开始工作的年轻人。避免初期太大还款压力的人群,如稳定收入的公职人员。

 哪些人是不建议提前还款的呢?

房贷不是你想还,想还就能还

提前还贷这件事,要看银行是否支持提前还贷。

有些银行规定,提前还贷只能抵扣月供金额,不能减少月供期限,除非是一次性还清。所以,提前还贷之前,一定要和银行联系,咨询一下还款方式。

如果提前还款只能减少月供金额,不减少月供期限,那么这种情况就很不划算了,因为最关键的利息费用并没有减少太多。

其实,我们每个“房奴”几乎都会遇到提前还贷的问题,因为不论贷款30年还是25年,一处房子我们都很难居住超过25年。

有可能住20年之后,我们手头有钱了,条件好了,就又要搬家了。但这个时候,我们的贷款很可能还没还完。

我个人的原则建议是,只要您的房贷不是特别高、您的收入相对稳定,那么就不着急还月供,将来顺其自然,等要卖房的时候再一次性还清也不迟。

而且,有房贷月供在身,只要不逾期,还有助于您积累个人信用,有些银行针对个人的低息信用贷款,也更愿意贷给有房贷的人——就连蚂蚁信用分,有房贷、不逾期的人,也更容易拿到750以上的高分。

首先,要知道在固定的年限内提前还款都有一个违约金的问题。网上总结了几大主流银行的房贷提前还款的违约金情况。

来源:网络

从表中可以看到,基本上贷款5年后,提前还款是不需要违约金的。那么这一点就可以不用考虑了。如果你的情况特殊就在自己把这部分的钱考虑进去。

接着我们来说一下,提前还款划不划算,其实无论是等额本息还款还是等额本金还款,都是前面还的利息比较多,后面利息就会越来越小。在提前还款的时候两种情况都差不多。今天我先假设大家贷款了100万的情况下,等额本息的还款方式,做的一个提前还款的计算:

可以看到,如果要提前还款需要一次性归还88.44万元的贷款,你能省下50.47万元的利息。而你之前已经给银行支付了23.16万的利息,和11.56万的本金。

也就是说,你前面五年的时间里面,已经归还了31%的利息了。在接下来的20年里面再还69%的利息。

而等额本金则归还了37%的利息,同样的情况下只能剩下38万元的利息。(此处只做参考,可比性不强,因为等额本金的利息整体就比等额本息的少10万左右)。

虽说这个时候,利息归还的比例比较重,提前还款并不见得多划算,但是可以一次性付清,省下38~50多万的利息下来对很多投资者也是一笔不少的钱。

而且5年还算处于还款中期的早期,这时候还款还是比较划算的。

越到还款周期的中后期越没有必要提前还款,因为房贷前面归还比较大头的利息,后面归还的本金才比较多。到中期之后,提前还款的归还的也就是剩余的本金,利息并不能省下多少钱了。

再者,我们知道房贷是我们能接触到几乎最优惠的贷款利率。要在市面上找到一个收益率高于这个带贷款利率的产品其实并不难。换个计算方式如果把这个88.44万元投资在一个年化收益率5%的产品里面。能获得收益,肯定能超过剩下来的利息。

那么站在机会成本的角度来看,提前还款就相当不划算了。

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分两种情况来看,如果是公积金贷款,目前贷款利率为3.25%,这种情况提前还贷是不合适的;另一种商贷,各地银行贷款利率不同,约5%左右。对于普通百姓来说,手里有余钱可考虑提前还清贷款。

目前市面上大多数中低风险类的理财产品,收益都在3.5%—5%之间,低风险的货币基金收益在3.2%左右,然而这些理财产品理论上都有风险的。普通百姓想单纯靠理财一般情况,无法跑赢商贷的利率,不如提前还贷,省心省力啊。除非你手里有生意或业务,靠这些钱投资可以获取更大的利润,另当别论了。

对于公金积还贷的人来说,大多数的理财产品的收益都会超过3.25%的贷款利率,目前一些地方银行为了揽储,三年定期,利率可达到4%。如果手里有50万,不去提前还贷而将钱存入银行三年定期,50×(4%-3.25%)=3750元,那么20年就可以余下7.5万元,也是一笔不小的数目。

当然,人这一生即使千算万算,人算还是不如天算,坤鹏论商贷买房,后来选择了提前还贷,还完贷款的第二年,发小开个公司,急需资金入股,别的发小入股后年年获得丰富的红利,而我却只能干看着,但也不后悔,有些事情命中注定,财运也是。

3、固定利率还款

  1、用公积金贷款的,或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)

从经济角度讲是否提前还款,取决于两个因素,第一个是你当时贷款的实际利率,第二个是房贷的分期方式,下面我分别具体来讲

1、房贷的实际利率

这个是以个非常重要的参考因素,你现在有钱可以全部还清房贷,那么你的机会成本就是你用这笔钱做稳健的投资获得的回报收益率,现在银行的理财产品5%-6%的收益率的还是很多,所以这个是你的机会成本,你选择还房贷节省的后面的利息就相当于是你“赚”的钱,省的利息也是变相的“赚”的利息,所以就要看你的房贷利率是多少。

目前的房贷基准利率是4.9%,这个是2015年往下调整后的,一直沿用至今,后面买房的人有享受折扣优惠的,那是比较优惠,但是这两年买房的人,也因为是限购的时间段,所以是在基准利率上上浮的,上浮20%、30%的都不少,甚至都有上浮40%的个别城市,如果是这种的话,你提前还款的优势更大。所以就看你的房贷实际利率是多少了。

你要是万一是公积金贷款的,那就赚大发了,才3个多点,这个利率太便宜了,那就更加不建议你提前还了。

2、按揭分期的方式也是你要考虑的因素

现在有两种按揭分期方式,常用的是等额本息,这种是每个月的还款额度是一样的,所以他在前期还的大部分都是利息,本金很少。比如你还了5年,其实还的大部分是利息,而本金并没有还多少,所以你现在还款是有点吃亏的,如果你才刚刚还款那无所谓。

以100万房贷为例,期限25年,基准利率4.9%的情况下,月供是5787元,73.6万,第一个月的月供当中有4.83元是利息,利息占到月供的70%,一直要道132期,也就是11年以后月供当中的本金比利息要多。


你还款了5年内,那么你这五年中总共还款是多少?利息是多少?本金是多少?

答案是:5年总共还款34.7万,其中利息是23.2万,本金是11.5万,本金占总还款额度比例是33%,这个时候你提前还款是比较亏的,因为你已经支付了23万的利息了。相当于你贷款100万5年时间,你支付了23万的利息,你想一下,你的利率是多少?


如果你是等额本金的还款方式,5年时间总共还款42万,其中利息是22万,本金是20万,本金的比例是48%。

所以你的分期方式是等额本金,那么提前还款就有优势,另外还有一个因素就是违约金,一般银行会收取1%左右的违约金,每个银行有差异。现在你想好是否提前还款了吗?

这种还款方式就是在玩转加息压力。一般住房借款人与银行签订的房贷合同利率都是浮动性的,随着央行每一次加息,利率也跟着上涨,借贷人的月供就要相应的增加。固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。在签订贷款合同时,即设定好固定的利率,不管贷款期内利率如何变动,借贷人都按照固定的利率支付利息。但固定利率是借款人提前锁定的加息风险走势把握,所以固定利率会高于现行利率。

  截止目前,公积金五年期以上贷款利率为3.25%,商业贷款基准利率为4.9%,再加上折扣,执行利率就达到了4.165%,可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中,拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。

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优点:利率风险小,不随银行加息、物价或其他因素变化而调整。

  相反,你进行提前还贷的话,要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣优惠最高的汇丰银行为例。

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缺点:如遇银行利率下调政策获批,借款人还是要按签订的固定利率支付利息,不会随市而变。

  如果一次全部还完:

适用人群:投资者具备一定风险所动能力,对预期升息能做出合理判断人群。

  1-2年之内提前还款,银行将收取本金的2%人民币(最低20000元)作为违约金;

4、公积金还款

  2-3年之内提前还款,银行将收取本金的1%人民币(最低10000元)作为违约金;

如果选择了这种还款方式,就是比较自由无忧的。住房贷款职工在售房单位签订购房合同或协议后,可向住房公积金管理中心提出贷款申请。符合贷款条件的,填写申请表和借款合同,经住房公积金管理中心审批后,由中心委托的贷款银行放款。公积金贷款可设定每月最低的还款额,只要月还款额不低于设置的最低还款额即可,每月多还的部分系统会自动划为提前还款,提前还贷剩余年限的利息不用支付。自由还款是公积金贷款独有的还款方式,与普遍的还款方式相比,公积金还款方式更为灵活。

  3年之后,无违约金。

优点:每月可自由还款,还款方式灵活便捷。

  仅部分还款:

缺点:因最低还款额通常低于正常的还款月供,导致最后一期还款压力较大。

  1-2年之内,银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金(最低4000元)。

适用人群:符合贷款条件的公积金缴存职工。

  2年之后,无违约金。

每种还款方式都是根据借贷人的经济状况不同而设定的。有的还款方式归还本金的时间快,有的则比较持久,所以导致不同的还款方式所付出的总利息不同。而银行提供所有的还贷方式是为了满足收入情况不同的各类型人士的需求。

  2、等额本金还款期已过1/3的

在此,小编也给大家个提醒:住房贷款者买房最好考虑现有经济实力,把握对未来的收入预测,合理设定还款期限,采用最合适的方式来按揭住房贷款。面对今年央行已连续三次加息最好可以酌情处理。提前还贷的目的是节省利息支出,这要求贷款人手头有足够的余钱,如果是“拆东墙补西墙”,就不是很有必要。而对于等额本金还款的客户来说,提前还贷意义不大。

  等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

图片 7二、除了选对还款方式,小编还有几个小窍门来帮你减少还款支出!

  3、等额本息还款已到中期的

1、房贷转按揭

  等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

所谓房贷跳槽就是“转按揭”。指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。

  了解了这些还款知识,顺便再看下性价比高的项目吧。

例如你刚刚以1.1倍利率在A银行贷完款,结果新政出台发现B银行只需9折!如果B银行帮你找到担保公司,把A银行的贷款还完,然后重新再B银行办理贷款,这个过程就是房贷跳槽!

2、按月调息

如果央行加息,固定利率的房贷业务省钱。但一旦降息,选择浮动利率才划算。但“固定”与“浮动”转换需要支付违约金。

3、公积金多贷少还

在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

4、双周供

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,就减少了总体的贷款利息。

5、长贷短还

部分提前还贷后,剩下的贷款应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

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小编结语:温馨提醒大家提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。以上的介绍希望对大家了解省钱还房贷方式有帮助,想要了解更多资讯,请继续关注齐家网。

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