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央行房贷新政正沦为空文,银行如何为新增贷款

作者: 理财保险  发布:2019-11-16

  一是出售资产或不良资产实际获得资金,将预期现金流转化为当期现金流,实现资金回笼,增加可贷资金;二是随着信贷资产和不良资产出表,银行的资本占用减少,资本充足率、拨备覆盖率、不良贷款率等一系列监管指标得到改善,增强银行经营活力。

据测算,到2020年,中国资产证券化规模为8万亿元到16万亿元;其中信贷资产证券化存量有望达到6.56万亿元-13.12万亿元,约占资产证券化产品的82%。

  2014年

    房贷证券化10年推3个产品

  不过,面对如此窘境,大多银行正在积极寻找新出路,腾挪信贷规模,为新增贷款“腾地方”。

从外围金融市场来说,目光聚集在美国收缩QE规模上。上述受访银行业人士坦言,“这也影响央行在流动性上的操作,但随着市场的变动,也出现了一些缓解季末流动性趋紧的积极因素。”

  资料显示,金融危机爆发前,美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构,由它们担保,将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%,次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

    2005年

  记者 陈圣洁

建设银行研究员赵庆明认为,季末市场流动性的宽紧,是取决于央行对于市场流动性的投放的操作,但是通常月末资金的价格肯定会比月初以及月中高,这是在每个季度末都会出现的情况。

  房贷证券化10年推3个产品

    央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

  “资产证券化是盘活存量资产的最有效途径,组成资产包在债券市场出售回收现金,加快现金周转。”光大信托研究员袁吉伟告诉《国际金融报》记者,今年信贷资产证券化发行规模增速明显回升,数据统计显示,2017年前三季度信贷资产证券化发行规模达到3220.31亿元,同比增长56%。值得一提的是,今年发行基础资产主要为按揭贷款和消费贷款,这些资产周期较长、收益率不高,通过置换更高收益率资产有利于提升资产收益率。

8月28日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定进一步扩大信贷资产证券化试点。资产证券化试点扩容消息一出,国有银行做好准备参与试点。

  2003年

    2014年

  进入到第四季度,不少银行的信贷额度更是捉襟见肘,甚至有银行全年的信贷额度都已经用完。

以涉房贷款为例,央行数据显示,上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元,同比多增7326亿元,增量占同期各项贷款增量的27.1%。对 比2012年全年,金融机构房地产类贷款增加1.35万亿元。“这意味着今年上半年的涉房类贷款几乎与去年全年相当。而在这其中个人住房贷款几乎占到 80%。”上述分管信贷审批的负责人坦言。

  当时表示一般按照基准利率执行的民生银行仍然坚持旧规,但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。

    我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴

  所谓“信贷资产证券化”,实质是通过对信贷资产进行打包分层的结构化处理继而以证券的形式出售,通过严格的破产隔离和真实出售实现了信贷资产的出表。

“央行试图向市场传输维持目前这种紧平衡的资金状态,不希望市场流动性过于宽松。”一位银行受访人士坦言,在4月中旬债市稽查风暴之后,监管部 门加强了对债券市场的监管,使得机构季末因风险资产占用过多而需要资产出表的压力陡增,进而加大了市场对于月末资金面紧张的预期。

  交通银行杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言:“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折,但实际上我们没有折扣,不管贷多少,都是按照基准利率来执行。”这与工商银行控江支行的表态如出一辙。

    国家首次提出发展资产证券化业务的构想,开始试水关于资产证券化的离岸操作。

  部分银行热衷“消额度”

“并不像想象的那么严重。银行流动性紧缺这类情况季末、年末都会发生。”一家国有大行资金交易员告诉本报记者,并不是说银行真的缺钱,只是暂时会出现某银行未及时还上头寸或者只是时间上的拖延。

  而在资产证券化的试水方面,国开行也早有建树。2005年,央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年,央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务,同年9月,国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”,为规模之最。

    财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

  “额度紧张”、“额度已用完”近日,当《国际金融报》记者以消费者的身份向一些银行咨询贷款时,总是从贷款经理口中听到类似的回复。

一位股份制银行北京分行零售信贷部负责人对《华夏时报》记者坦言:“这并非个例,各家银行状况都差不多。从分行来说,虽然贷款审批业务正常进 行,但现实情况是,今年额度总行控制数量非常严格,导致新增贷款额度大大不及贷款需求,所以排队等额度、等放款的情况愈来愈明显。”

  但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后,“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

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  10月26日,沪上某股份制银行支行行长程华(化名)告诉记者,今年以来,由于信贷额度紧张,该行在贷款利率上有了不小的调整。“无论是住房贷款利率还是对公贷款的利率,我们都做了不同幅度的上浮。其中,住房贷款利率的提高让不少贷款者转而寻求利率更低的大行,但在对公业务方面,就算我们将利率上浮了20%,企业的贷款需求依旧旺盛”。

央行房贷新政正沦为空文,银行如何为新增贷款。“一个原因是因为其带来的收益有限,以房贷来说,首套房一般基准利率、二套房利率通常也就是上浮个10%。而对比小微企业贷款可以上浮20%— 30%,相对而言房贷业务利润实在太小。”小许坦言,但最主要的原因在于,经历过6月份“钱荒”之后,银行再次面临流动性季考。

  而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度,最多会打九点几折,只做纯商贷,不做公积金组合贷,新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

    “首套房贷款利率一般不用上浮,不管贷多少,最低都是基准利率,但是如果买60平米以下的房子,贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行杨浦支行个贷中心回应记者。

  袁吉伟曾撰文指出,由于没有官方数据统计,很难具体估计,但是两个现象足以说明,一是部分银行专门为其他银行做资产挂牌服务,已经形成了很大规模,而且下半年此类产品资金需求明显上升;二是由于银登中心挂牌过程中的SPV必须是信托计划,因此部分介入较早的信托公司已经形成了规模优势,某信托公司已宣布信托资产管理规模超过1万亿元,过往三年这家信托公司相对稳健,年净增信托资产规模基本在1000亿元左右,粗略估算今年已净增超过3000亿元。

事实上,银监会已着手启动第三轮信贷资产证券化试点,而额度初定为2000亿元。一位接近银监会的消息人士透露:“相对整个银行业约69万亿元的贷款规模而言,额度不算太高,可能仅相当于中长期贷款的0.5%。”

  2005年

    但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后,“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

  据相关媒体报道,在信贷额度吃紧的情况下,为了腾出信贷规模放贷,有银行业务员提高利率将信贷资产打包转卖给其他金融机构。而据记者了解,这并不是个例。

同时,回购利率也逆势大涨。根据中国货币网数据显示,9月18日,质押式回购一周以及两周利率分别上涨了37BP和36BP,维持在4.04%和4.1%。

  据悉,房贷证券化的基本模式是首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

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  两大“腾挪术”受热捧

在经历过6月“钱荒”之后,“银行季末钱紧”再次挑起了人们脆弱的神经。与之相印证的是,停贷再次回到市场的视线之内。由于额度极其紧张,往常要到年底才逐渐收紧的信贷额度已经从9月下旬开始猛然踩住了急刹车。

  由国开行接盘

    五大行中唯一利率打折的只有农业银行,但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时,农行陆家嘴支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上,这也只是8月时推出的折扣力度。

  早在今年9月,中金的一份调研报告就指出,其调研团队走访的诸多银行都已经将全年70%至 80%的信贷额度用光。

“一笔单子如果要加急至少1000元。费用由贷款人承担,即便收了加急费,贷款最终也可能不顺利。”小许告诉记者,这都是行业“潜规则”。

  中国银行五角场支行相关人士也对记者强调:“首套房贷款没有七折优惠,央行是有指导意见,但每个银行的细则都没有出来,我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时,该人士表示:“现在贷款的话,最起码是基准利率,还可能根据个人信用评估情况上浮。”

    四大行在沪均无首套房贷利率优惠

  发行信贷资产证券化实现资产出表”、“银登中心挂牌转让,实现非标转标”等。

即便如此,对于未来受访业内人士的观点是,随着交易系统的完善和机构投资者渠道的扩大,可以逐步放开额度,而信贷资产证券化必然是将来很长一段时间内金融改革的重点。

  我国抵押贷款证券化的发展时间轴

    交通银行杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言:“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折,但实际上我们没有折扣,不管贷多少,都是按照基准利率来执行。”这与工商银行控江支行的表态如出一辙。

  和信贷资产证券化同样受追捧的是银登中心挂牌转让。

蹊跷的是,对于“停贷”一事,银行总行、分行至支行的内部说法并不一致。

  相比之下,贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过,采访结果亦显示,能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件,并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

    “但现在整个大背景有了变化,尤其是利率市场化的不断推进,银行负债稳定性趋于下降,房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者,整体看,银行运营成本在不断提高,负债周期则往下沉,“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量,通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间,降低资产和负债的久期失衡。”在他看来,目前抵押贷款约10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

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房贷全部停了?

  1998年

    资料显示,金融危机爆发前,美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构,由它们担保,将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%,次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

  “现在我行做得最多的是信贷资产证券化。”程华告诉记者。

“而信贷资产证券化最直接的一个好处就是改善商业银行的流动性。”一家国有大行信贷条线业务负责人告诉记者,一来可以拓宽投资者可交易的品种,提供多元化的资产组合管理工具,同时能够降低银行的资产质量风险,并能创造性地产生盈利。

  央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。《中国经济周刊》记者日前采访了中农工交建五大银行,注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外,其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

    而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到,邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

  今年年初以来,实体经济继续回暖,投资需求有所复苏,尤其是房地产投资依然呈现较旺盛的态势,新增融资需求较高,由此,商业银行的信贷额度也呈现持续紧张态势。

事实上,“银根”趋紧的背后既有周期性原因,也有监管因素和外围市场的影响。

  一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布,央行放开MBS试点,但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机,这直接拖慢了整个创新的进程,美国发行住房债券的‘两房’出了问题,决策层要有一个审慎考量的过程。”

    总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。

  据了解,信贷资产证券化对信贷空间的释放作用主要体现在两方面:

而对于提交到分行的贷款申请,“一个贷款申请要好几道审批程序负责人签字,各支行信贷员为了尽量争取点额度,都会打点最初几个审批负责人。”小许告诉记者,所谓“打点”,说白了就是“好处费”,但在分行相关人士那里就变成了“加急费”。

  2007年

    曹阳推测,可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化,“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”今年8月底,银监会批建了国开行住宅金融事业部,这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

  “银登中心挂牌转让资产确认为非非标投资工具,加之可实现资产包转让,已经类似于银行间市场信贷资产证券化,而且其挂牌流程更节约时间,成为2017年银行信贷资产出表非常重要的渠道。”袁吉伟进一步解释称,将信贷资产包装挂牌通过银登转变为非非标,可以绕开银监会对于银行理财投资非标资产占比的限制,实现表内资产与表外理财、其他资金的无缝对接或者通道。

据该负责人介绍,在去年年底,监管部门就要求部分商业银行控制项目贷款、固定资产类贷款,“今年虽然这类贷款还在放,但新增贷款已经非常少。”

  财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

    而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度,最多会打九点几折,只做纯商贷,不做公积金组合贷,新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

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钱紧不紧,最先感知的是同业拆借利率。

  不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析:“政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,因此出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷,但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。”

    “目前市场短久期、高收益的替代性资产较多,比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用后,能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

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问题是,面对一二线城市房地产如火如荼、房价居高不下的现实,多年被称为优质资产的按揭贷款业务,商业银行为何退却了?其个中原因究竟何在?

  “当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性,通过证券化把房贷转让出去,先兑现未来收益的一部分以换取现金流,通过反复证券化滚动收益,而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大,现在国内对房地产的需求不是太旺盛,银行现在不缺资金,缺的是既安全又收益高的投资项目,所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

    “当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性,通过证券化把房贷转让出去,先兑现未来收益的一部分以换取现金流,通过反复证券化滚动收益,而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大,现在国内对房地产的需求不是太旺盛,银行现在不缺资金,缺的是既安全又收益高的投资项目,所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

  国家金融与发展实验室银行研究中心研究员游春在接受《国际金融报》记者采访时表示,在信贷资产紧张的情况下,这种做法较为普遍。而且除了转卖信贷资产腾额度外,还有一些方式也正在被银行所用,如“

银行口径矛盾

  (实习生张文静对此文亦有贡献)

    在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下,央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力,其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

  2017年银登中心挂牌业务有多火?

事实上,面对银行季末流动性压力,央行的态度是,将用更多工具调节银行流动性。“曾在上半年崭露头角的央票等工具,有望在下半年继续担当主要角色。”央行如此表示。

  “首套房贷款利率一般不用上浮,不管贷多少,最低都是基准利率,但是如果买60平米以下的房子,贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行杨浦支行个贷中心回应记者。

    一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布,央行放开MBS试点,但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机,这直接拖慢了整个创新的进程,美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题,决策层要有一个审慎考量的过程。”

摘要:额度紧张、额度已用完近日,当《国际金融报》记者以消费者的身份向一些银行咨询贷款时,总是从贷款经理口中听到类似的回复。 离2018年还有两个多月的时间,但不少银行的信贷额度已开始闹饥荒。 不过,面对如此窘境,大多银行正在积极寻找新出路,腾挪信贷规...

本报记者采访了解到,各银行总行已经给分支行下发信贷投放限额,并且与往年按季度调控不同,今年总行将按月度控制分行新增信贷贷款投放规模和节 奏,而一些银行更是对信贷额度、存贷比等多项指标进行严格监测。同时,从多家国有银行和股份制银行来看,今年总行给出的9月份信贷额度基本比去年同期减少 10%或以上。

  四大行在沪均无首套房贷利率优惠

    中国银行五角场支行相关人士也对记者强调:“首套房贷款没有七折优惠,央行是有指导意见,但每个银行的细则都没有出来,我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时,该人士表示:“现在贷款的话,最起码是基准利率,还可能根据个人信用评估情况上浮。”

  在众多的信贷资产“腾挪术”中,“信贷资产证券化”和“银登中心挂牌转让”这两种方式在今年尤为受欢迎。

从9月6日以来,反映银行资金面变化的shibor全线品种开始一路上行。以隔夜利率为例,从9月6日的2.95%上涨至3.56%,以1个月期利率为例,从9月6日的4.48%一直飙升至18日的5.91%。

  “目前市场短久期、高收益的替代性资产较多,比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用后,能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

    据悉,房贷证券化的基本模式是首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

  离2018年还有两个多月的时间,但不少银行的信贷额度已开始“闹饥荒”。

《华夏时报》记者近日以客户身份走访了北京国贸、三元桥、慈云寺以及十里堡周边几家商业银行,以华夏银行为例,其下属支行人员的答复是,房贷全部停掉,而个人经营贷款还可以试着向分行报一下。

  国家首次提出发展资产证券化业务的构想,开始试水关于资产证券化的离岸操作。

    为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解,这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期中的踊跃。

  离2018年还有两个多月的时间,面对需求旺盛的信贷市场,不少银行的信贷额度开始“闹饥荒”。“巧妇难为无米之炊”,没有贷款额度,新增贷款需求就难以得到满足。面对这样的窘境,不少银行开始积极寻找“消额度”的方法。

Shibor异动真相

  “但现在整个大背景有了变化,尤其是利率市场化的不断推进,银行负债稳定性趋于下降,房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者,整体看,银行运营成本在不断提高,负债周期则往下沉,“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量,通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间,降低资产和负债的久期失衡。”在他看来,目前抵押贷款约10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

    财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

  此外,有业内人士指出,“银行间额度交换或者资产代持”、“由信托、券商资管等作为通道,银行持有受益权”等方式也是银行腾挪信贷资产的重要手段。

“原则上没有停贷,审批工作正常进行。”某股份制银行北京分行分管信贷审批的负责人向《华夏时报》记者澄清,与上半年相比,从三季度开始,银行信贷投放的确减缓,“由于多数银行在上半年就完成了全年厘定的贷款指标,三季度放款很正常,可以理解。”

  为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解,这种抵押贷款证券化手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期中的踊跃。

    不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析:“政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,因此出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷,但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。”

  事实上,在信贷额度持续紧张的情况下,不少银行都选择上浮贷款利率,但利率的提升依旧挡不住贷款者高涨的贷款热情。

至此银行“停贷”从传闻变成现实。

  财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

摘要:9月30日,央行首套房利率最低可打七折的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市...

  9月中旬时,民生银行某沪上支行个贷经理告诉《国际金融报》记者,该行全年的信贷额度已基本告罄。“今年民生银行总贷款指标100亿元。由于去年房地产市场太‘火’,去年该行审批通过但未发放的贷款就达40多亿,占了今年近半的贷款指标;再加上上半年房地产市场又火了一把,目前该行全年的贷款指标已基本完成”。而根据融360的最新消息,目前有沪上民生银行支行已暂停发放房贷。

一家国有银行支行网点工作人员坦言,贷款申请还是正常走程序,但分行什么时候批什么时候放款,最快也得10月底了。他同时表示,现在房贷放款需 要在分行系统内登记排队,如果资料齐全、审批顺利能够一个月拿到款项,如果一直无法在系统里排上队,放款时间就难以保证。一般来说,城区房贷放款用时较长。

  邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元。

    而在资产证券化的试水方面,国开行也早有建树。2005年,央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年,央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务,同年9月,国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”,为规模之最。

另外,包括民生银行、兴业银行在内的数家股份制银行均表示:“房贷现在基本不做,往上报分行可能也批不下来。”而城商行包括南京银行、杭州银行则明确表示,“房贷全部停贷,到月底不再接受新增。”

  从理想化的运作模式看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,记者查阅相关资料注意到,房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台,早在2005年就已在上海破冰,当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

    “如果在我们银行没有其他业务,房贷只能按照基准利率来执行,我们可以按照一定的折扣去申报,但能不能获批很难说,资质良好、还款记录也比较好的购房者,如果和我们有比较多业务往来的话,有可能拿到九五折。”招商银行淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时,该行房贷要较基准利率上浮11%。

据上海银行间同业拆放利率9月18日公布的数据显示,除了6个月以上期限利率尚未变动之外,其余期限利率均出现上涨;其中,2周期限利率上涨 29BP,达到3.93%;同时根据历史数据显示,2周拆放利率在9月下旬会出现持续跳高上涨的局面,隔夜、1周以及1个月等拆放利率分别上涨 6.4BP、16.6BP以及7.7BP。

  记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现,银行几乎众口一词,称“不可能下浮30%”。值得一提的是,3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场,当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明,却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

    2003年

“一直在说停贷,都是谣传。从北京地区来说,是从中秋前一周才开始普遍叫停的。”上述股份制银行负责人对记者表示,本月前期贷款额度并没有如此紧张。他同时透露,目前该行对信贷额度控制开始非常严格,预计到月底,信贷额度都会十分紧张。

  央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

    业内猜测房贷证券化产品

“目前不是‘停贷’,只是进行合理必要的风险资产调控。”浦发银行北京分行相关负责人表示,信贷投放已经力度很大或者已经完成全年贷款目标的行业会有适当的限制;对于国家产业政策支持、产业前景良好、资质良好的客户则会继续进行贷款支持。

  五大行中唯一利率打折的只有农业银行,但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时,农行陆家嘴支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上,这也只是8月时推出的折扣力度。

    或因2008年次贷危机延后

“现在房贷申请,放款最少在1个月以后,也许时间更长,这个我们没法向您保证。”购房者陆先生在银行面签贷款时,得到了如此说法。事实上,遭遇银行停贷的,远不止房贷这一项。

  业内猜测房贷证券化产品

    “建行本身做抵押贷款出身,这方面投资更有经验,当时的经济周期中,整体的经济走向是向上的,商业银行倾向于拿长久期的资产,而房地产又是一个上行周期,被看作优质资产,所以跟进的银行并不多,更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

从监管角度来说,央行则在持续进行逆回购操作。据本报记者统计,仅9月17日当周,央票到期量为40亿元,逆回购到期量为200亿元,央行进行80亿元逆回购,相当于从市场回笼80亿资金,事实上央行已经从5月底连续3周从市场净回笼资金。

  或因2008年次贷危机延后

    从理想化的运作模式看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,记者查阅相关资料注意到,房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台,早在2005年就已在上海破冰,当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

“申请贷款的卷宗已经堆积如山了,每天往分行跑就是协调关系看能批几笔就批几笔。”据上述国有银行下属支行对口个金业务员工小许介绍,“从中秋节前一周开始,口头接到分行通知,暂停接受包括房屋类贷款、消费类贷款、经营类贷款的审批。”

  “另外一方面,过去10年是房地产的繁荣期,微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计,这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

    邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元。

交通银行董事长牛锡明曾在接受本报记者采访时坦言,“信贷资产证券化可将不具流动性的中长期贷款移到表外,同时获取高流动性的现金资产,从而优化银行资产负债表,有效改善银行资产的流动性。”

  曹阳推测,可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化,“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL来实现融资。”今年8月底,银监会批建了国开行住宅金融事业部,这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

    记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现,银行几乎众口一词,称“不可能下浮30%”。值得一提的是,3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场,当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明,却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

一家国有大行信贷条线负责人解释称:“从三季度开始,银行的审批条件变得苛刻,如果评估下来贷款风险高就主动退出或者暂缓审批;另外,停止给客户利率优惠,现在能享受基准利率的客户也很少,贷款要求比较急的客户我们要求有一定的利率上浮,最少也是10%。”

  9月30日,央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查,时隔一个月有余,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。

    央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。《中国经济周刊》记者日前采访了中农工交建五大银行,注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外,其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

  央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。

    1998年

  “建行本身做抵押贷款出身,这方面投资更有经验,当时的经济周期中,整体的经济走向是向上的,商业银行倾向于拿长久期的资产,而房地产又是一个上行周期,被看作优质资产,所以跟进的银行并不多,更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

    相比之下,贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过,采访结果亦显示,能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件,并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

  “如果在我们银行没有其他业务,房贷只能按照基准利率来执行,我们可以按照一定的折扣去申报,但能不能获批很难说,资质良好、还款记录也比较好的购房者,如果和我们有比较多业务往来的话,有可能拿到九五折。”招商银行淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时,该行房贷要较基准利率上浮11%。

    由国开行接盘

  总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。

    “另外一方面,过去10年是房地产的繁荣期,微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计,这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

  而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到,邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

    2007年

  在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下,央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力,其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

    9月30日,央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查,时隔一个月有余,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。

    央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。

    当时表示一般按照基准利率执行的民生银行仍然坚持旧规,但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。

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